Un proyecto de construcción exitoso comienza mucho antes de iniciar la fase de construcción. Muchas de las decisiones que influyen en el costo, programa, calidad y desempeño general se toman durante las primeras etapas de planeación.
Aquí es donde los servicios de preconstrucción desempeñan un papel importante. Al involucrar desde el inicio a propietarios, diseñadores, constructores y otros actores clave, los equipos pueden identificar posibles desafíos y riesgos, establecer expectativas realistas y tomar decisiones informadas. Una preconstrucción efectiva puede mejorar el control de costos, la programación del proyecto, la gestión de riesgos y la planeación general de la construcción.
En los proyectos industriales, donde deben alinearse los requerimientos operativos, equipos especializados y sistemas complejos, la planeación de preconstrucción puede brindar mayor predictibilidad al proyecto.
Entonces, ¿qué sucede durante la preconstrucción y cuáles son sus principales beneficios?
¿Cuáles son los principales beneficios de los servicios de preconstrucción?
Un proyecto de construcción exitoso comienza mucho antes de iniciar la obra. Muchas de las decisiones que determinan el costo, el programa, la calidad y el desempeño general de un proyecto se toman en las primeras etapas de la planeación.
Es aquí donde los servicios de preconstrucción desempeñan un papel fundamental. Al involucrar desde etapas tempranas al propietario, a los diseñadores, a los constructores y a otros actores clave, los equipos pueden evaluar posibles desafíos, establecer expectativas realistas y tomar decisiones informadas antes de comenzar la construcción.
En proyectos industriales, donde el programa, los requerimientos operativos, los equipos y los sistemas del edificio deben trabajar en conjunto, una planeación de preconstrucción efectiva puede mejorar significativamente la predictibilidad del proyecto.
Pero ¿qué sucede exactamente durante la preconstrucción y por qué es tan importante para su éxito?
¿Qué son los servicios de preconstrucción?
La preconstrucción es la etapa de planeación y coordinación que se realiza antes de que comience la fase de construcción del proyecto. Su objetivo es transformar las metas iniciales y el diseño en una estrategia realista para su ejecución.
Los servicios de preconstrucción permiten evaluar aspectos técnicos, financieros y operativos del proyecto antes de iniciar la construcción, lo que ayuda a los equipos a tomar decisiones con mayor información.
Esta etapa de planeación temprana permite integrar diferentes aspectos del proyecto y establecer una estrategia de ejecución más clara.
Dependiendo del proyecto y de su esquema de ejecución, los servicios de preconstrucción pueden incluir:
- Apoyo técnico en selección de las opciones de terreno y el análisis de las factibilidades de los servicios
- Estimación preliminar del costo total del proyecto
- Revisiones de constructibilidad del proyecto
- Programación general del proyecto
- Ingeniería de valor
- Planeación de adquisiciones de equipos y materiales de larga entrega
- Coordinación de diseño con todas las especialidades, incluyendo equipo de producción
- Coordinación BIM y VDC
- Planeación de logística de construcción
- Identificación y mitigación de riesgos
En lugar de tratar el diseño, el presupuesto y la construcción como actividades independientes, la preconstrucción permite evaluarlos de manera integral desde una fase preliminar.
Por ejemplo, si una propuesta de los espacios de los diferentes edificios cumple con los requisitos de diseño del cliente, pero plantea dificultades futuras en la adquisición y/o la instalación de equipos de producción, el equipo interdisciplinario puede evaluar alternativas viables antes de que comience la construcción, evitando un posible conflicto en el futuro.
El resultado es una mayor claridad sobre qué se va a construir, cómo se va a construir, cuánto se espera que cueste y cuánto tiempo tomará. En proyectos industriales, esta claridad puede ser especialmente importante debido a la integración y coordinación entre los equipos especializados, los sistemas constructivos del edificio y los requerimientos operativos del usuario final.
1. Mayor certeza en el costo del proyecto
Uno de los principales beneficios de los servicios de preconstrucción es contar con mayor visibilidad de los costos desde las primeras etapas del proyecto.
Durante la preconstrucción, las estimaciones de costos pueden elaborarse y actualizarse continuamente a medida que avanza el diseño. Esto ayuda al propietario a comprender cómo las decisiones de diseño, la selección de materiales, las condiciones del mercado y los métodos constructivos pueden afectar el presupuesto general.
La estimación temprana de costos preliminares también permite evaluar alternativas de diseño y construcción antes de que los cambios resulten más complejos o costosos de implementar.
La planeación de costos puede incluir:
- Estimaciones preliminares y detalladas
- Cuantificación de materiales y/o equipos, así como la revisión de tiempos de entrega.
- Análisis de disponibilidad de materiales y mano de obra localmente
- Comparativos y referencias de costos
- Evaluaciones de diseño conforme al presupuesto (Target Value Delivery)
- Identificación y mitigación de riesgos y su potencial reducción de costes
En lugar de descubrir que un diseño excede el presupuesto una vez finalizados los documentos de construcción, el equipo puede identificar posibles desviaciones con anticipación y realizar los ajustes necesarios.
Esto no significa simplemente elegir opciones más económicas. El objetivo es encontrar soluciones que ofrezcan el mayor valor posible, manteniendo los requerimientos operativos, de calidad y desempeño del proyecto. Este enfoque puede ayudar a elaborar un presupuesto de construcción más confiable y alineado con los objetivos del cliente y del usuario final.
2. Programas de proyecto más confiables
Un programa de construcción implica mucho más que fijar una fecha de inicio y otra de terminación.
Durante la planeación de preconstrucción, el equipo evalúa cómo se integrarán el diseño, los permisos, las adquisiciones, la preparación del sitio, las actividades de construcción y la instalación de equipos de producción.
Esto permite identificar hitos críticos y posibles restricciones del programa antes de iniciar los trabajos. La programación temprana ayuda a elaborar un cronograma de construcción basado en las condiciones reales del proyecto e identificar actividades que podrían afectar la fecha de entrega.
Por ejemplo, una instalación industrial puede requerir equipos eléctricos especializados o sistemas mecánicos con plazos de fabricación y entrega prolongados. Si estos materiales y/o equipos de largo plazo de entrega se identifican con anticipación, la estrategia de adquisiciones puede ajustarse para evitar que retrasen la construcción.
La programación temprana puede considerar:
- Incluir los requerimientos de permisos
- Entregables de diseño
- Tiempos de adquisición de materiales y/o equipos
- Secuencia de construcción
- Preparación del sitio y de la infraestructura
- Instalación de equipos de producción
- Pruebas y puesta en marcha de los equipos
- Hitos operativos y de entregas benéficas del proyecto
El resultado es un programa basado en las condiciones reales del proyecto y no únicamente en supuestos.
3. Identificación y mitigación temprana de riesgos
Todo proyecto de construcción implica riesgos. La ventaja de identificarlos durante la preconstrucción es que el equipo cuenta con más tiempo y, por lo general, con más alternativas para hacerles frente.
La gestión temprana de riesgos es uno de los beneficios clave de la planeación de preconstrucción, ya que permite desarrollar estrategias de mitigación antes del inicio de la obra.
Los riesgos potenciales pueden incluir:
- Condiciones existentes del sitio no previstas
- Disponibilidad de servicios e infraestructura
- Requerimientos de permisos
- Conflictos de diseño
- Restricciones en la cadena de suministro de materiales y/o equipos
- Logística de construcción
- Consideraciones de seguridad
- Operaciones de producción dentro del predio en caso de una expansión de instalaciones existentes
Consideremos, por ejemplo, la expansión de una planta manufacturera en operación. Las actividades de construcción pueden requerir ejecutarse sin interrumpir la producción existente.
Durante la preconstrucción, el equipo puede evaluar los accesos independientes entre peatones y maquinaria pesada, las rutas temporales de circulación, las zonas de trabajo, los requisitos de seguridad y las secuencias constructivas para desarrollar una estrategia que minimice las interrupciones y reduzca los riesgos.
En términos generales, cuanto antes se identifica un riesgo, más sencillo resulta desarrollar una solución proactiva en lugar de reaccionar ante un problema en obra. Este análisis permite identificar oportunidades para mejorar los métodos constructivos, reducir las interferencias y facilitar la ejecución del proyecto.
4. Mayor constructibilidad
Un diseño puede funcionar perfectamente en planos y, aun así, presentar desafíos al momento de construirlo.
Las revisiones de constructibilidad permiten a los profesionales de la construcción evaluar los planos y especificaciones desde la perspectiva de la ejecución antes de iniciar la obra.
El equipo puede evaluar factores como:
- Secuencias de instalación
- Coordinación estructural y sistemas electromecánicos
- Disponibilidad de materiales y/o equipos localmente
- Accesos al sitio
- Métodos constructivos
- Oportunidades de prefabricación
Por ejemplo, un sistema mecánico puede cumplir con todos los requisitos de diseño, pero resulta difícil de instalar debido a un acceso limitado o a interferencias con elementos estructurales.
Identificar este tipo de situaciones durante una revisión de constructibilidad permite que diseñadores y constructores coordinen una solución antes de que el equipo de obra se enfrente al problema en campo.
Esto puede ayudar a reducir conflictos durante la construcción, retrabajos y retrasos innecesarios.
5. Mejor coordinación entre diseño y construcción
La preconstrucción crea una oportunidad para que arquitectos, ingenieros, constructores, contratistas especializados, el propietario y el usuario final, así como otros actores clave, colaboren antes de iniciar la construcción.
En lugar de esperar hasta la etapa de obra para identificar discrepancias entre disciplinas, los equipos pueden revisar cómo interactúan los sistemas arquitectónicos, estructurales, mecánicos, eléctricos y de plomería a lo largo del proceso de diseño.
Tecnologías como Building Information Modeling (BIM) y Virtual Design and Construction (VDC) facilitan esta coordinación. Al integrar las distintas disciplinas en un modelo 3D federado y alojarlo en la nube, los participantes del proyecto pueden acceder de forma remota y consultar la información más actualizada en un entorno compartido.
Este enfoque colaborativo permite que los equipos revisen el proyecto simultáneamente, proporcionen retroalimentación, identifiquen posibles conflictos y validen las decisiones de diseño con mayor eficiencia. Además, puede optimizar los tiempos de revisión al brindar a los participantes acceso a información coordinada y actualizada, independientemente de su ubicación.
Por ejemplo, la coordinación BIM puede revelar que un ducto mecánico interfiere con una viga estructural. El equipo puede identificar la interferencia en el modelo federado, coordinar los ajustes necesarios y validar la solución antes de que los materiales sean fabricados o instalados.
Al reunir a los equipos de diseño y construcción en un entorno digital compartido, la colaboración temprana puede mejorar la coordinación, agilizar las revisiones del proyecto y contribuir al desarrollo de un diseño que sea tanto funcional como viable de construir.
6. Más oportunidades para aplicar ingeniería de valor
La ingeniería de valor en la construcción suele asociarse con la reducción de costos, pero su propósito va más allá de simplemente buscar alternativas más económicas.
Durante la preconstrucción, los equipos pueden evaluar distintos materiales, sistemas electromecánicos, métodos constructivos y soluciones de diseño para determinar qué alternativa ofrece el mayor valor general para el proyecto.
La ingeniería de valor puede ayudar a:
El objetivo de la ingeniería de valor es optimizar los recursos disponibles sin comprometer la funcionalidad, la calidad ni el desempeño esperado del proyecto.
Por ejemplo, el equipo podría identificar un sistema estructural alternativo que ofrezca el desempeño requerido y, al mismo tiempo, simplifique la construcción y reduzca los tiempos de instalación.
Debido a que estas evaluaciones se realizan antes de comenzar la construcción, los propietarios tienen mayor flexibilidad para comparar alternativas y comprender sus implicaciones antes de tomar una decisión final.
7. Menos cambios e imprevistos durante la construcción
Los cambios durante la construcción pueden afectar los costos, el programa, las adquisiciones y la productividad.
Aunque ningún proyecto puede eliminar por completo las condiciones imprevistas, una planeación adecuada de la preconstrucción puede reducir significativamente las sorpresas que podrían haberse evitado.
Las estimaciones tempranas, las revisiones de constructabilidad, la coordinación BIM, la planeación de adquisiciones y el análisis de riesgos permiten identificar posibles problemas cuando aún son relativamente fáciles de resolver.
Esto genera una relación sencilla, pero importante:
Un conflicto de diseño identificado durante la preconstrucción puede requerir únicamente un ajuste del modelo digital o de los planos. Ese mismo conflicto, descubierto una vez iniciada la instalación, podría implicar demoliciones, nuevos materiales, mano de obra adicional y modificaciones al programa.
Resolver los problemas con anticipación puede, por lo tanto, tener un impacto directo en el desempeño general del proyecto. Por ello, una planeación de preconstrucción efectiva puede ayudar a reducir retrabajos, optimizar recursos y minimizar los impactos en costos y tiempos.
8. Mayor alineación con los objetivos de negocio del cliente
Un proyecto de construcción exitoso no consiste únicamente en terminar un edificio.
Para un propietario de una nave industrial, una nueva instalación puede responder a un objetivo de negocio mucho más amplio, como:
- Lanzar un nuevo producto
- Incrementar la capacidad de manufactura
- Entrar a un nuevo mercado
- Ampliar las capacidades de distribución
- Instalar nuevos equipos de producción
- Automatizar una operación existente
- Cumplir con una fecha específica de inicio de producción
La preconstrucción permite que el equipo comprenda e incorpore estos objetivos a la estrategia de construcción. Esto permite que las decisiones relacionadas con el diseño, los costos, las adquisiciones y la construcción respondan a las necesidades operativas del cliente.
Por ejemplo, si un equipo de producción debe instalarse en una fecha determinada, el programa de construcción puede desarrollarse considerando las áreas y los sistemas del edificio necesarios para cumplir con ese hito o entrega de valor.
En este sentido, un programa exitoso no es únicamente aquel que cumple con la fecha contractual de terminación. Es aquel que también contribuye al cumplimiento de los objetivos operativos del cliente o del usuario final.
¿Por qué es importante la preconstrucción?
La principal ventaja de la preconstrucción es la posibilidad de tomar decisiones importantes antes de que resulten más difíciles y costosas de modificar.
Mediante la colaboración temprana, el propietario puede obtener una visión más clara de los costos, el programa, la constructibilidad, los riesgos y los requisitos de adquisición de materiales o equipos antes de comenzar la construcción. Esta integración permite desarrollar una estrategia de ejecución más informada y alineada con las condiciones reales del proyecto.
Los servicios de preconstrucción efectivos pueden contribuir a:
En proyectos industriales complejos, esta planeación temprana puede resultar especialmente valiosa, ya que las decisiones de construcción suelen considerar equipos especializados, programas exigentes, operaciones existentes y necesidades de crecimiento futuro.
Por esta razón, los servicios de preconstrucción pueden desempeñar un papel estratégico en la planificación y la ejecución de proyectos industriales.
Construir con mayor certeza
En Hermosillo, creemos que los proyectos exitosos comienzan con decisiones informadas.
Nuestro enfoque de servicios de preconstrucción integra, desde las primeras etapas, el diseño, la estimación de costos, la programación, la constructabilidad, la tecnología y nuestra experiencia en la construcción. Esta colaboración permite a nuestros equipos identificar oportunidades, anticipar desafíos, reducir y mitigar riesgos,así como desarrollar una estrategia de ejecución alineada con los objetivos del proyecto, del usuario final y del negocio de cada cliente.
Con más de 60 años de experiencia desarrollando proyectos en México, entendemos que la predictibilidad comienza mucho antes de iniciar la construcción.
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